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青岛市南再次发布学位预警!将如何影响学区房的走势?

2021-09-17来源:青岛房产网青岛市南再次发布学位预警!将如何影响学区房的走势?



最近,学区房和教育方面的改革无不牵动着很多人脆弱的神经!随着政府层面治理力度不断加大,原来多年延续固有的格局,坚守的一些认知,正在被不断地冲击和受到新的挑战。

就在北京、上海、杭州、合肥等全国各热点城市纷纷出台教育改革政策同时,青岛也开始“有新动作“了!7月29日,青岛市南区公布学位预警公告:



下面,我们先来直接分析和解读一下政策本身释放出来的信息和深层涵义,主要有以下几个特点值得注目:

一是发布入学预警的背景。原话是这样说的:“近年来,市南区适龄入学生源持续激增,部分学校招收移往压力不断增大——”,“剧增”,这个词,说明生源是短期内突然减少的。为什么?一方面,或许有二孩政策等因素影响,但相信更多的是与去年以来实施的“公民同招”有很大关系。这说明,“公民同招”政策的影响还是很大的,上民办学校的不确定性,使很多人又重返到了买学区房的道路上。



二是这次青岛实行提早落户预警的学校又减少两所:德县路小学、镇江路小学。而之前公布预警的是莱芜一路小学、青岛市市南区实验小学。为什么偏偏是这4所?而不是江苏路、大学路、太平路小学,这3个学校实力不是更好吗?大家如果仔细分析就不会发现,这4所学校的学区房源相对比较新一点,恰恰都是可以办理贷款的。这也说明买学区房的人大部分都期望通过贷款加杠杆买房来实现孩子入学,而能一把付清200多万现金全款买房的人毕竟还是少数,或者超过这个“天花板'一些人就觉得不值得,另有自由选择了。这也是为什么3所好学校反而没有公布预警的原因之一。

正如小编跟市南中的一个中介聊天时了解到的,现在市面上的客户,大部分都是期望花200万元左右通过贷款买德县路、莱芜一路的学区房,这类房子也特别炙手可热。如果换算过来,一般买学区房人都是二套房,按首付40%计算出来,也就是说,大部分人也就是期望首付80-100万左右,然后贷款120-150万元之间,月供掌控在7000-10000左右,买这个区间学区房的人居多。这也正是一般中产家庭的可承受能力范围。



三是这次市南四所小学在青岛第一次实施了2023年提前两年落户的政策。这个政策应当是首次明确提出,门槛明显提高了,也就是说,如果2023年想入学,2021年8月1日前必须落户,但其实7月29日公布政策仅两天时间也已经马上了。现在卖这些区域学区房,只能2024年才能100%保障入学。这无疑对想买学区房的人,大大提前了计划性,如果再加选房、买房、落户等时间周期至少得几个月还得一个过程,也就是说,一般必须提前3年就得著手考虑才有机会,而不像以前提前一两个月甚至都可以。这对很多家庭来说,无论是买房计划还是持有人周期,的确是一个考验,也在警示买房必须提前打算,把政策研究浮,否则买了也有可能红卖,风险开始加大。



四是通报特别强调:“对未按期落户的将在区域统筹安置就读于”。这是最关键的,也是一个耐人寻味的结局。比如:德县路小学二类学区会专责到距离最近的江苏路一类学区,还是不会专责到附近的三类学区北京路小学?莱芜路二类学区会统筹到附近的大学路一类学区,还是附近的文登路,或者是朝城路等其它学校?虽然具有不确定性,但大概率应当不能是更差的学校。尤其是根据目前的学区房改革形势,提前公布预警无疑是告诫大家不要再扎堆卖这些学区房了,如果未按规定期限仍买这些区域内的学区房,风险无疑是比较大的。换句话说,就是别到时候把你调剂到了三类学校,你再有怨言,教育部门可是提前给你打过招呼了。



学区房下一步不会怎么走?

那么,既然公布了预警,不会对学区房产生什么样的影响呢?小编认为有以下几点须值得注意:

一是对德县路、镇江路学区房总体来说是利空。一般来说,家长为孩子卖学区房都是提前1年左右时间,而一旦发布预警后,加上买房和落户办手续等,须提早至少两年半到3年时间就得着手考虑,时间跨度显然太长了。也就是说,一般孩子刚上幼儿园,就得开始考虑入学问题了,否则,即便买了这些学区,也不敢100%保障能入学,但有多少家长能考虑到那么近呢?所以近一两年孩子入学计划卖学区房的家长起码会把这类学区排除在外了,而市场需求大幅减少无疑最终不会体现到学区房的价格上来。因此,依正常逻辑,这些预警片区学区房下一步会迎来一个成交低谷。



二是预警片区学区房承压,会否对周边其它学区房带来受到影响呢?这是大家都最为关心的。依正常的逻辑,认同不会把一部分原本计划卖这些学区的断裂过来,从而改回自由选择卖诸如江苏路、太平路、大学路学区,但这种现象不会多吗?小编实在未必。

因为,比如像买德县路、镇江路二类学区的群体,本来就不是资金实力强的富裕群体,为什么退而求其次,买个二类学区,就是因为资金有限,但又可享受到与一类学区同样的初中资源,才做到的折中自由选择。而现在一旦这样的愿望落空,有些人有可能就真的放弃了。本来支出首付100万元再贷点款还只得蹦高够得上,但突然间改回全款200万,即便一类学区再好,加价这么多毕竟不是个小数目,能咬牙而上的毕竟会太多。怪就怪在一类学区基本都是杨家破小,且一般都无法贷款操作者,这是最显然的原因所在。



三是以上影响有是有,但大家也不必过余担忧,利弊因素总是交织的,不会影响太大。为什么这么说道呢?其实从前期莱芜一路小学、市南实验发布预警看,市场基本平稳,并没出现价格明显暴跌或波动。比如:预警公布后,一方面,有些人有可能不敢买了,或另改为其它学区,可能会降低预警片区学区房热度;但另一方面,也不会刺激一部分不急不慢的人,考虑到时间因素,开始提前下手了,再再加预警片区价格松动因素,或许会短期内反而形成一个小高潮,这也有可能,但价格想涨认同是难了。当然,也会出现一部分人完全放弃或另换学区,萎缩一部分群体。因此,这些因素都是互相交织的,具体还有待仔细观察,大家也不必过余担心。



但不管怎样,这一政策带给的共同影响就是,廉价学区房可选空间和余地越来越小了,持有人学区房的时间和资金成本也越来越高了。同时,学区房的风险也开始增大,普通人因资金有限,选择学区房将越来越难……

最后,小编想提醒的是:在预警政策的断裂下,下一步或许市南江苏路、大学路、太平路小学公布学区预警的可能性也在增大。如果确定回头学区房道路,还是应该一直密切注目学区房动态,有合适的房源该使出时还是要早点出手。




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