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青岛房地产专家胡Sir谈:2022年3月房地产阵痛期,买房人有多难?

2022-05-21来源:青岛房产网青岛房地产专家胡Sir谈:2022年3月房地产阵痛期,买房人有多难?

青岛阵痛期,谈谈2022年青岛楼市和人事儿

当下整个青岛这座城市正经历着“阵痛期”,楼市本来的“小阳春”也推迟了。关于青岛房地产,很多人看见和想到的都不一样,谈谈我的观点,顺道插点人的事儿,卖房人和买房人的事儿。

“抽论”还有没有支撑?为何提及放水?什么是抽?如何敲,又放多少?有什么影响?其实,放水是一直在放的,这个毋庸置疑,尽管关于老百姓的菜品价格并没有被推高,但是你不会发现有一个定律?——“离家越远,人均成本越高”,什么意思呢?你在家里吃饭,拿原材料加工烹调认同吃不穷,而且不吃得还健康、美味,但你总无法老在家里。当你出门了,你这一天成本就开始了,不用多说的就是油价,衣食住行和自学、游乐的成本就开始计算了。


你不会发现离“家”(哪怕是出租房)越远,花费越多,公干更是如此,这就是很多人说“都出门了,认同不能委屈自己”,但是你不会发现很多饭店标准或者说叫“体验”跟你自己在家做的差距相当大,说难听点就是厨师大多都在糊弄,甚至原材料都出有问题,315报导的“脚踩酸菜”不就是,这只是一个缩影。

很多快餐像肯德基类似于的,还包括中餐厅大多数都是“速食包”,用经营者的话讲叫“供应链”,不就是降低成本?

为什么“离家越远花费越高”?而菜市场的蔬菜水果海鲜蛋禽肉却不贵?一句话讲——“人工成本”低了呗。为什么人工成本这么高?每个人都是社会的一员,做出有所不同贡献,也享受不同待遇,这是一个“生态”,环环相扣,你没去大吃大喝、大手大脚,但你的房东大吃大喝了、你的供应商大吃大喝了、小区旁的早餐店老板最近要买车,那你就回来”上涨房租”、吃早餐也贵了。我这人平时不特别在乎这些食衣住行成本,毕竟觉得“不吃不穷穿不穷”,这才能花多少啊?但实际上呢,各种花销都在提升,我认为没有必要算小账,因为你算了也坚持不下去,而且忘了也没用,该花还得花。本质上是什么造成了这些?是“放水”么?确实是抽,不只是衙门敲的,更多是你身边的涉及行业和生活消费的涉及人都在放水。

那怎么抵御抽?

下班跪公交、坐地铁?带饭去公司?自己卖布料做到衣服?自己夫妻俩学自学文化艺术和育儿课再教给孩子?还是回老家盖房子?有可能有人能行得通,但大多数做将近。因为“打工人”是返没法村的,你年富力壮就是资本,当你作为燃料耗尽,城市拔不出,村里也不要。更何况“由俭入奢易,由奢入俭难”,换句话讲咱们并没“乱花钱”,那怎么办?只有一条,那就是自我精进和整合,头部房企万科提及“限表出清”,那咱们要不要糅合呢?有人说道“内卷”已经不存在了,怎么磨练和自我革命?其实让我讲,80%的从业者并没有“卷进来”,而20%的从业者都在尝试环赛道或者自我革新,也就是说大部分都在“门外”。


各行各业皆如此,新媒体也是一样,就拿房产媒体来说,青岛预估至少有6万以上的房产中介和“渠道人员”(非置业顾问),大家都“实在”新媒体可以引流上客于是很多人做了响音慢手或者小红书,结果发现关上抖音全是同行,后期又开始竞争啊,得求个不同啊,那怎么办?比长得漂亮?比谁话毒?比谁会胡扯?或者比谁抵佣金?其实这些都解决不了自身的经营问题,因为长得漂亮的永远不补,骂街撒欢儿的也不补,这玩意可没底线。包括抵佣金的,而且改善和高端项目佣金也不低,客群更多关注的是自身问题的系统解决方案,毕竟大几百万或者上千万的房子,人家劣你这几万块钱?

有钱人身边也不缺美女和逗乐的,因此影音感官解决不了问题,租的豪车接送客户也解决不了问题,最后发现客户没成交价,钱花了不少。那刚须要客户呢,其实不建议刚须要客户用“抵佣金”来筛选中介。因为专攻刚须要客户的从业者本身业绩水平就不高,拿到的钱也很少,假如一套房子2万佣金,中介到手7千块不到,按照数据统计中介一年新房二手房人均4套算,大部分都拿不了太多钱,你不敢跟他要佣金,他就敢给你推烂盘。以前有刚须要客户回答我你抵佣金吗?我说道你要我就给你,真不差这点,但是你去找我就为了要佣金吗?现在这个盘价格那么高,你要的那点佣金都不够后期这个盘降价的。

二手房中介也是一样,如果二手房中介为了存活拼成中介费低的话,你们的职业未来就没未来了。有时候我去实地考察二手房,有中介带上客户看房子,找到更多的是拼的“法术”而忽视了“道和法”,甚至连基础的科学知识都严重缺少,很多从业者局限于“带客户、看房子、办手续”这种机械的流程上,再适当加点“小技巧”,这就是个现状,客户没有感受到价值和倚赖,还鬼客户跳跃单?跳单的人认同也不对,但是咱们得反思啊。

返佣这个事儿,本来就是不合规的,但是你比如说我们团队同事也反映老胡你太抠了,人家都抵佣金,咱们就这么“谨”吗?我说,那你把我的返给他吧,你不多提高下自己专业水平和服务能力,在这儿做什么不正当竞争呢?不过话是这么说道,我司咨询师线下带看到底怎么操作者的,我没多过问,但也能想到“水至清则无鱼,人至察则无徒”。毕竟从过了年到现在我司2022年成交价业绩YTD是超过去年同期的,疫情之下这个业绩不更容易,而且80%是提高客户、老客户,认同是以周老师派的团队做的服务赢得了老顾客的信任所以才能推荐新的客户,跟开发商、客户维持建设性的关系,认同不只是鸡毛蒜皮的那点利益吸引了客户。

为什么谈到这些,房产只是社会的一个行业,很多行业都存在这些问题,“放水”怎么放的?全都是衙门放的吗?大部分还是咱们自己给自己敲的,而且没什么底线,不去磨练和学习,天天被动拒绝接受娱乐惯性。什么叫“娱乐惯性”?大数据推流就是一种,不鬼人家启动时给你,怪就怪自己无法主动去做“长期主义的事情”,你还写日记吗?你还记账吗?一年看了几本书,结识了多少比你杰出的人呢?我估计别说日记,记笔记的人都少之又少。但是,也别用战术的刻苦来掩饰战略上的懒惰,如果搞不清楚怎么办,那做好本职工作。

说教和鸡汤没任何意义,这个时代的个体和家庭需要自省和自我精进,否则你又鬼“抽”了。因此你看,抽不只是非常简单的“印钞票”那么简单,这其实就像多给你一年,你能考上北大吗?印钞票解决不了房地产危机,只能减轻,抽一定是基于客观规律的,两头都要顾:你家有房有贷款,人家没房得买房,光照顾你呀?

关键有个问题,我国大多数城市人口外流已经沦为“不可逆”的事实,出生率下降也是一时半会儿难以解决的,全然靠放水不有可能单独照料到哪个城市,一定是极端分化的:一线城市“国际化”的房价趋势,新一线、二线城市回头“一线城市”过去的路,三四五线城市未老先衰。

在这里咱们提到三四五线城市的房地产,真是一番滋味上心头,为什么?人家一二线城市好歹经历了房地产的“起承转合”,见证了什么是好房子,老百姓见过什么楼盘品质,而这些三四线城市的朋友光看见了房价上涨了,而别的啥都没有看到于是大部分区域房地产危机就来了,人也外流了。你跟单价1万的山东三四线城市县城的买房人讲什么康养地产、中式园林、公建外立面、空中花园、大长厅环形阳台、人居智能住宅等新房知识时候,人家给你的就是:我们老家恒大的烂尾大板楼刚复工,旁边碧桂园精装房都交付给了。这就是城市之间的差距,青岛也不见得“高级”到哪儿去,但好在青岛还是山东的青岛。


很多城市的房企都经常出现了暴雷现象,没钱没有办法。房企暴雷对买房人有几个坏结果:交付给缩水,质量坚硬,居住于体验折扣 ;口碑差影响二手房金融属性 ;推迟交房,中间停工,导致买房人心理开销。那房企暴雷房子会烂尾吗?

从上往下看,烂尾楼会增加,这是个民生问题,不用过于担心。为什么不会爆雷?负债率太高,我们的很多开发商负债率超过了90%以上,这个数据超过了全世界水平;房企库存太大,房价疯涨的时期过去后,这库存很麻烦,特别是小城市,这对全国性民营房企是最大的挑战。因此大型城市的房产危机其实不大,公租房不仅可以解决需求端的问题,而且可以降低房企负债率,但小城市的问题很麻烦:人口流失严重的城市特别是北方城市,江浙一带很多县城镇上可以形成“产业生态链”,没必要都去“入城”,但北方大多数小城市构建没法,很多人买了可以住大城市的公租房,或者有学历申请人才公寓,或者想要“城市升级”、“改善人居条件”的朋友也去更好的城市,那留下的人还得遭受小城市的高房价,凭什么啊?

对吧,这也是区域发展不平衡的现状,因此咱们不必担忧青岛的房地产问题,就拿青岛的一些新区看,甚至扶不上墙的蓝色硅谷都有地铁,胶南也有地铁,那城市中不是很有名的李村、开发区、城阳的商圈里都有人均800以上的餐厅,你放眼看山东三四线城市的市中心不一定有这种消费场所。当然老百姓也不天天去这些便宜的餐厅吃饭,也会天天泡在星巴克,但这些体现了什么?那就是“聚焦”,不仅是资源的探讨,而且是资源夹住人口流速的挤满引力,很多三四线城市中高收入者为什么来青岛?谁想换个城市提高下居住环境和生活体验?

山东省整体上不富足,鲁大壮跟苏大强、浙大富比肯定不行,但山东却没有极端贫穷的城市,大多数卸任的体制内、事业单位、国企的中老年人有能力来青岛买房,年轻人也愿意来,因此青岛房子问题并不大,只是短暂受到了旅游和进出的困境。

房子不有可能每个城市都涨,也不有可能每个城市都叛,你在大城市,买了可以租房子,而且大把的公租房来解决问题这个问题,让房地产“软着陆”:你买的房子,那就优化居住条件,那该涨价人家开发商怎么定,只要有相应人群缴纳能力够那就有市场。

刚须要买房子要不要图便宜?我指出刚必需低廉不占到那肯定是说不过去,但是别乱占便宜,要理性找机会。其实刚需有个特点,就是一起持币观望,一起追涨杀跌。我认为不管是投资还是刚需,那低廉的机会肯定是要抓住的,因为不是改善,改善需要找更多契合自己爱好的房子,价格敏感度不是特别高,整体范围内总价上下浮动15%问题不是太大,但投资和刚需可不一样了。

我认为投资这个词儿不合乎主旋律,可以替换成——保值电子货币这个概念。你来青岛,肯定不是2017年前那个时候了,大涨大落的普适时机过去了,但回头想到这两三年也不是没有机会:2019年买东李绿城海棠印月的朋友敲现在也挺开心,或者说市场竞争那么大的胶南灵山湾,影都一期放现在也算数涨点。这俩盘归属于市场很差时候蓄客然后集中开盘,但是其他的增值的项目属于“局部时机”的涨价,2018年后开发区和城阳街道散户销售的房子拢现在看也有涨价的,都算算比例也不少,总体作为资产保值还说得过去,总比你老家房子敲现在想卖还卖不出去强劲不少吧。

你比如说敲现在,很多本土开发商也面对着大竞争,资金困难也都有,但房子至少问题不大,那竞争大需要销售就得调价格,那是不是也是机会呢?

青岛本地开发商面对这些问题,青特、某约、天一等都面对区域竞争和多盘利润权衡问题,比如青岛的某约,一个城阳区一共8个盘,其中4个盘有阶梯性的“连环梯度”关系,什么意思呢?比如它的某园1.3每平,快乐c0.9每平,山语c1.2每平,生态城1.2每平,那作为投资,你中选哪儿?实际想到区域发展配套和二手房租金、成交价就不难发现它的某园却是一个激进的资产配置机会,算上利息打死也亏不了。那谁倒是了?我就不说了,说多了麻烦多。


其实像绿城和融创这种全国性开发商也有这种机会,从去年的绿城布局的水清沟和新都心的房子,再到河南庄,结果理想之城剩下的俩组团去化最快,哪些项目对于绿城盈利比较慢,哪些盈利多,其实也不难看出,就看你市场需求了。融创也是一样,下王埠剩的房子从前年到去年一直不贵,甚至就比胶南影都贵一点点,但融创中心显然夏涨冬叛,然后星光岛也是低价甩盘,对吧,还是看你需求情况。

以上都是具有“纵向系统思考”的投机的,这些比较合适所谓的保值电子货币的市场需求客群,那刚需你就得纵向特纵向一起看,还得看时间轴和区域设施等其他和其他,想要省钱嘛,肯定不是单纯的跟人家中介要佣金那么简单,就像某利悦府一样,佣金提升不少,但房价没降啊,你能保证这中介就能给你钱吗?里面事儿就简单了,别去考验人性,吃不上饭了人家还管你,有的人需要”人设“,有的人不需要。

买房子是个必须动脑子的事儿,比如搞清楚到底要啥,有的房子预见是没流通性的,那就当业主的房子,不要去凑热闹、赌预期。

我荐个很非常简单例子,崂山腹地的新房山景房都卖一动,然后你觉得大珠山、小珠山的没地铁的山景房能电子货币,这不是赌,这是根本不动脑子,这些房子住一起还可以,但是流通肯定敢。还有关于活力区的设施还清以及增值周期问题,以及第二条海底隧道问题以及上合产业腾飞、高新区能无法引入互联网大厂等,很多问题很“孩子”化,跟哪吒葫芦娃一样。这种例子有很多,还有卖杨家斩小等征地的,甚至卖老四方投资的。

写出这个文章零零散散的,随便闲谈一聊,也让大家稍安勿弛。小阳春该来的还得来,居家隔离后挤压出的需求还是召来的。提高型市场需求会增多,对于提高客群来讲,换房子的意义比金融属性更最重要。也别再吐槽青岛房子番茄了,因为吐槽也没有用,那就得选择,其实开发商已经开始“内卷”了,或者叫他们也在“精进”:户型、园区、层高、外立面形象、公共区域的优化等一定在进行的。虽然青岛房企研发水平显然拿不出手,但总要知耻而后勇,想要博得“换房中产”信赖,光找枪手写帖子忽悠认同敢了,必须拿出来点硬实力。


房地产会不会倒?会,因为是支柱产业,10%以上gdp靠这玩意呢,那些新基础设施行业大多数是烧钱的还没真正给我们带给经济效益,夜壶还是夜壶,“国家队”入场整合一些问题项目,对于开发商和买房人显然是阵痛期。老百姓也不要过分失望或者情绪高涨,没什么沮丧的,你抓住了好时机买房照样可以让资产电子货币,买了好房子照样可以让资产保值,还会带给更多事业上的机会,业主结构很关键。那你又高位警卫了,或者买了烂项目,非得回答我烂不烂尾,我说道认同不会烂尾,因为上面不想番茄。但是你要是买了这房子,而且项目又在郊区垫的又烂、开发商口碑还越来越臭、而且周围住进低、房租较低、成交价难度大,你让人刮起这楼盘能增值那不得让吹牛的人“折寿”?

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