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重要!事关青岛人买房!明年起施行

2021-07-29来源:青岛房产网重要!事关青岛人买房!明年起施行

原标题:最重要!事关青岛人买房!明年起施行

重要消息!

事关青岛人买房!

日前,

《青岛市新建商品住宅交付给流程指导意见》

(以下简称《意见》)

月印发!

△图源:青岛政务网。

注意!重点来了!

《意见》具体了

先验房后交费再收房的商品房交房顺序,

并且要求建设单位在新建商品房交付前

必须已完成不动产首次注册,

确保交房即不具备办证条件。

该文件自2021年1月1日起施行,

有效期至2025年12月31日。

具体内容,一起来看!

↓ ↓ ↓

《意见》中,对新建物业交付给条件及流程、新建商品房交付条件及流程分别不作了明确规定。

❖ 在新建物业交付给方面,明确了建设单位向物业服务企业交付流程为: 接管资料—承接按规定—办理交接手续,要求物业交付必须承接查验,为先前的物业管理服务奠下了较好的管理基础;

❖ 在新建商品房交付给方面,具体建设单位向买受人交付给流程为: 提早告知—现场准备—审批资料—核实身份—查检房屋—交接资料—结算面积费用—收取其他费用—办理交接手续, 并且还详细明确了检房的内容及可以暂缓或拒收房屋的情形。

对购房人的利益实现了最大化维护

记者了解到,《意见》对购房人的利益实现了最大化维护,具体了什么样的房子可以递、交什么、怎么交、出有了问题怎么办等购房群众最关心的问题,并对房屋交付的条件、流程等进行了全面梳理和改革。

△资料图。

首先具体了建设单位在新建商品房交付给前必须完成不动产首次登记,保证交房即具备办证条件。所交付给新建商品房的供水、供电、供暖、燃气、通信、宽带网络和有线电视等基础设施设备均必须达到正常使用条件;

其次是具体了先验房后交费再收房的交房顺序,防止了因先收后验还是先验后缴规定未知而引发的各类纠纷;

再次是明确了房屋按规定的具体内容,至少还包括对房屋门窗、阳台、墙体、地面,卫生间等方面的质量检查,以及房屋水、电、气能否正常用于等,通过按规定内容的细化,增加了房屋查验环节行为的随意性。

购房人有权暂缓或拒收房屋

与此同时, 《意见》明确了购房人有权暂缓或拒收房屋,并可选择中止商品房买卖合同的场景,比如交付房屋套型与设计图纸不一致、房屋测算面积超出商品房买卖合同约定的误差范围、建设单位擅自更改规划或设计等情况。

△资料图。

保修期内建设单位应该分担售后服务责任

《意见》中还提到,建设单位与购房人办理交房手续的同时,应当按商品房买卖合同约定,为购房人获取涉及资料, 帮助购房人办理新建房屋所有权移往注册。交付使用时,新建物业(商品房)存在质量问题, 在保修期内,建设单位应当分担保修责任。

《青岛市新建商品住宅交付给流程指导意见》

原文如下

(详细内容请求向上滑动查阅)

青岛市新建商品住宅交付给流程指导意见

一、总则

(一)为进一步规范新建商品住宅交付行为,具体交付给程序,增加交付纠纷,切实维护交易当事人的合法权益,增进房地产市场平稳身体健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《无障碍环境建设条例》、《商品房销售管理办法》、《山东省商品房销售条例》、《山东省物业管理条例》、《山东省建筑装饰翻新管理办法》、《青岛市城市房地产开发经营管理条例》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》、《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》等有关法律法规规定,结合我市实际,制订本指导意见。

(二)本指导意见所称的新建商品住宅交付给,指国有土地上新建居民住宅小区及商品房的交付,包括建设单位与物业服务企业新建居民住宅小区的交付、建设单位与买受人新建商品房的交付给。

(三)本着公平、自愿、公平、诚实信用原则,建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合约及建设单位与买受人签定的商品房买卖合同是新建居民住宅小区及商品房交付及解决问题相关纠纷的依据。双方签订前期物业服务合约或商品房买卖合同不应谨慎、全面,对合同样板文本未尽事宜可签定补充条款展开誓约,贯彻维护双方的合法权益。

二、新建居民住宅小区交付条件及流程

(一)建设单位向物业服务企业交付新建居民住宅小区应该合乎下列条件:

1.生活用水纳入城市公共供水管网,并安装分户计量装置;

2.雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

3.小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量装置;

4.在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖面积的区域,已完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和用热计量装置;

5.电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计拒绝配备到位;

6.按照规划拒绝完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

7.小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

8.按照规划拒绝已完成项目红线内教育、文化、卫生、人防、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;

9.按照规划拒绝已完成绿化建设及车库、车位的配置及电动汽车充电基础设施建设;

10.按照规划设计拒绝新建小区完成无障碍设施建设,且与周边已有无障碍设施相衔接,主要包括但不限于新建小区的出入口、道路、设施的休闲娱乐、商业网点、物业服务、政务管理等公共场所出入口等重要部位满足无障碍使用要求。

11.住宅小区分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效地的隔离设施;

12.法律法规规定的其他条件。

如分期建设的,在保证前期交付给的买受人的基本生活条件前提下,最迟在最后一期交付时应当具备以上条件。

(二)建设单位向物业服务企业交付给新建居民住宅小区流程

1.接管资料。建设单位应该于现场按规定20日前在物业主管部门、街道办事处、业主代表监督下向物业服务企业接管下列资料:

(1)完工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,人防工程、配套设施、地下管网工程完工图、分户验收等竣工验收资料;

(2)共用设施设备表格及其加装、用于和维护保养等技术资料;

(3)房屋建筑附属设施工程(供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、雨污水、景观、道路等)竣工验收备案资料、准许使用文件或其他涉及资料;

(4)物业质量保修文件和物业使用解释文件;

(5)业主名册;

(6)接续查验所必须的其他资料。

建设单位没能全部移交前款所列资料的,应当列出未移交资料的详尽清单并书面承诺补交的具体时限。

2.接续按规定。建设单位与物业服务企业对新建居民住宅小区共用部位、共用设施设备进行接续按规定。程序如下:

(1)确定物业接续按规定方案;

(2)移交有关图纸资料;

(3)按规定共用部位、共用设施设备;

(4)解决按规定找到的问题;

(5)证实现场查验结果;

(6)签定物业承接按规定协议。

3.办理过渡申请。建设单位应当在物业承接查验协议签定后10日内向物业服务企业接管不具备办公条件的物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备,并办理书面过渡申请,完成新建居民住宅小区交付。

三、新建商品房交付条件及流程

(一)建设单位向买受人交付新建商品房应当合乎下列条件:

1.房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格,并取得《房屋建筑工程竣工验收备案表格》;已完成消防竣工验收或备案;完成人民防空工程竣工验收备案。

划入我市联合竣工验收的项目,必须牵头竣工验收合格;

2.建设单位与选派的物业服务企业完成了物业共用部位、共用设施设备的承接按规定工作;

3.供水、供电、供暖、燃气、通信、宽带网络和有线电视等基础设施设备在市政设施到位的情况下均达到正常用于条件;

4.业主按规定已缴存房屋维修资金,未售出房屋建设单位已缴存首期修理资金;

5.按规定办理了不动产首次注册;

6.法律法规规定的其他条件。

(二)建设单位向买受人交付商品房流程

1.建设单位在商品房交付前,依商品房买卖合同誓约的方式通报买受人关于交付商品房的时限和注意事项。

2.建设单位在交付给商品房项目前,要规范设立总平面示意图、房屋楼栋号标识、行驶方向提示及提(警)示等的标识标牌,字迹、图例应明晰。分期交付给的,交付给工程与在建工程之间理应明显的、有效的隔离设施,不得合用内部道路。

3.建设单位当依据商品房买卖合同及相关法律法规规定于项目交付使用前五日内在交房现场显眼位置公示以下资料,审批期限不得少于三十日:

(1)商品房买卖合同誓约及法律法规要求的研发项目各项验收合格和投入使用的证明材料,其中申请了联合验收的项目,对已划入牵头验收内容的事项,可以仅审批牵头验收意见书;

(2)牵涉到建设工程主要用于功能、结构安全和有可能对人体健康产生影响的重要建设工程材料的品牌、型号、产品标准、生产厂家等信息;

(3)商品房面积实测绘报告(供业主本人所持身份证查找);

(4)物业服务企业接续查验备案或交接情况;

建设单位受理处理商品房滋扰的明确渠道及联系方式;施工单位负责保修的工程人员联系方式及保修渠道;

4.交付现场办理流程如下:

(1)核实买受人身份:建设单位在向买受人交付给商品房时,应该核验买受人身份(还包括多个买受人);买受人本人因故无法亲自到场而委托他人或其他的组织代为办理的,建设单位应该核验买受人的书面委托、买受人及代理人双方的身份证明;

(2)查验房屋状况:建设单位应该帮助买受人或其委托的他人、其他组织现场按照合同誓约的范围、标准逐一按规定房屋状况,按规定双方应该对房屋交接按规定情况不予记录。希望建设单位提早组织买受人查验房屋状况,提前协商解决发现的问题。

房屋查验应至少还包括以下范围:房屋屋面、外墙(窗)、卫生间等是否渗漏;房屋墙体、地面、顶棚等否开裂;房屋地面否空鼓微克,房屋墙面抹灰、墙地砖镶贴否空鼓;房屋水、电、气能否正常用于;买卖合同上标明的房屋设施、设备等否有遗漏,品牌、数量否相符等。

(3)获取涉及资料:建设单位不应按规定向买受人提供还包括住宅使用说明书和住宅质量保证书在内的商品住宅使用手册、《青岛市住宅工程质量分户竣工验收表(户内)》、分户竣工验收“一户一档”电子档案及物业服务指南或手册等。

建设单位对新建的商品住宅统一进行装饰装修的,交付给时还应该向买受人获取住宅装饰装修工程竣工图、室内环境质量检测报告。

对划入建筑信息模型(BIM)技术推广应用范围的房屋建筑工程,在交付给纸质资料的同时,应当获取数字版(BIM)住宅用于说明书。

(4)确认房屋建筑面积及结算相关费用:建设单位应该与买受人确认房屋建筑面积,并依商品房买卖合同及补充协议誓约结算测算与预测面积差异产生的费用;

(5)收取按合约约定可以提前缴纳的费用;

(6)办理房屋过渡申请。建设单位与买受人办理完前述申请后,应当转交房屋钥匙,并签收房屋过渡单,已完成商品房的交付给。

5.商品房交付过程中不存在以下情形的,买受人有权退房:

(1)交付给房屋套型与设计图纸不一致或者涉及尺寸超出誓约的误差范围,合同中未约定处理方式的;

(2)商品房销售后,建设单位擅自变更规划、设计的;

(3)经批准的规划更改、重大设计变更未在法定时限内书面通知买受人的;

(4)依照有关规定委托工程质量检测机构新的核验主体结构质量不合格的;

(5)法律法规规定的其他情况。

6.房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按期交付给商品房;迟延交付的,应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,建设单位应该及时依商品房买卖合同誓约方式告知买受人真实情况和正在采行的措施,并保持与买受人的信息沟通。经催告在三个月内仍未交付的,买受人有权解除合同,房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。买受人应当按照商品房买卖合同的约定,接管合乎交付条件的商品房,不得无故推迟或者拒绝接管。

7.建设单位与买受人办理交房申请的同时,应该按商品房买卖合同约定,为买受人提供涉及资料,帮助买受人办理新建房屋所有权转移登记。

四、相关责任

(一)前期物业服务合约应该对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合约终止情形等内容展开约定。商品房买卖合同应当具体以下主要内容:当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的套内建筑面积、分摊的共计建筑面积和房屋建筑面积;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施、公共设施、公共建筑的交付给条件和期限及有关责任;经营性或者非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属;面积差异的处理方式;物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的交纳方式;办理产权注册有关事宜;解决争议的方法;违约责任;双方誓约的其他事项。此外,还应该对商品房保修范围、保修期限、保修责任等内容作出誓约。因新建居民住宅小区及商品房交付给而产生的争议由双方协商或通过法律途径解决问题。

(二)交付使用的新建居民住宅小区及商品房不存在质量问题,在保修期内,建设单位应当分担维修责任。建设单位拒绝修理或者在合理期限内推迟维修的,物业服务企业或买受人可以自行或者委托他人维修。修理费用及维修期间造成的其他损失由建设单位分担。

(三)建设单位应该提前展开风险排查与评估,制定包括查验排查、应急预案、管理流程、投诉受理等内容的交付工作方案,确保交付工作顺利实行。

(四)新建居民住宅小区及商品房交付中,牵涉到工程质量、规划或设计变更、公建配套设施、园林、噪音、排污、消防设施、人防工程、物业管理、特种设备、停车场(库)用于管理、广告与合约内容、税收、收费等问题的,物业服务企业或买受人可向适当的行政主管部门投诉或举报。

五、附则

(一)其他预售房屋的交付流程,可参考本意见施行。

(二)本意见实施前已经签定前期物业服务合约或商品房买卖合同的新建居民住宅小区及商品房的交付给行为,原则上按照合同誓约执行,也可由合约双方商协一致后参照本意见继续执行。本意见实施之日尚未签订前期物业服务合约或商品房买卖合同的新建居民住宅小区及商品房交付不道德,按照本意见执行。

(三)本指导意见自2021年1月1日起施行,有效期至2025年12月31日。

近期你有购房意向么?

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事关房子,

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(特别声明:内容源于青岛日报,图文版权属于原作者,如构成侵权行为,请及时联系我们,我们会在第一时间删除。)

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