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苏州青岛再现“一日游”,楼市仍难全面回稳_政策_城市_房地产

2022-09-25来源:青岛房产网苏州青岛再现“一日游”,楼市仍难全面回稳_政策_城市_房地产

原标题:快评 | 苏州青岛重现“一日游”,楼市仍无以全面回稳

购房门槛减少叠加信心重塑,市场全面回稳仍需时间且城市衰退有先后。

◎ 作者 /杨科伟、柏品慧

近日,济南、青岛、宁波等加码放开出租汽车,但苏州放松出租汽车“一日游”,青岛部分撤回,删除了“二手住房不再限购”政策内容。未来房地产政策将如何演变?房地产市场又将如何南北?

济南宁波放松限购但苏州青岛重现“一日游”

强二线强力性刺激尚难落地

近期,广州、济南、青岛、宁波等一二线城市进一步放松调控政策,主要牵涉到以下两方面内容:

其一,宁波、济南和青岛等二线城市加码放开出租汽车,宁波更是在继续执行层面全面取消限购。例如济南,之后对二环以内的历下区、市中区实行出租汽车,二环外区域则全面放松出租汽车。又如宁波,限购被全面取消,买房人仍须要申请人购房证明,但不做到审查。

其二,广州放松禁售,以便引领房企市场化定价,减缓房地产去库存。“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可下潜10%、下浮20%,意味著主城区热卖盘可以有助于涨价,远郊区域刚需盘则可以降价促销。

7月28日政治局会议定调:因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房市场需求。我们认为济南、青岛和宁波等加码放开出租汽车、广州放松限价,均是依据市场实际情况针对性地优化政策工具箱,以期提振市场信心,逐步挽回市场下行预期。

值得一提的是,苏州放开限购“一日游”,此前市场传言非苏州本地户籍居民需要获取社保交纳证明可必要出售首套房,但现已恢复至非户籍居民购买首套房仍需获取三年内倒数6个月社保。青岛同样移除了“二手住房不再限购”政策内容。

联系到近期住建部表示:坚决把房地产发展的落脚点放在民生上,稳健实施房地产长效机制,稳地价、大位房价、稳预期,因城施策、一城一策,促进房地产市场平稳健康发展。我们认为“房住不炒”的政策主基调恒定,政策核心表达意见在于促进市场回稳,而不是刺激市场非理性回暖,短期内杭州、南京、成都等强二线城市较难加码放开限购及限贷等强有力政策措施。

调价+政策性刺激需求回归核心二线

激化省内三四线市场需求流失市场下行焦虑

当下济南、青岛和宁波等二线城市房地产市场普遍面临较大的上行压力,这也是政策力度加码的最重要因素。例如青岛,8月归功于改善盘开盘热销,平均去化率升至66%。但续销情况不甚理想,案场造访量环比增长约10%,其中主城区月均造访800-100两组。渠道依赖度持续上升,渠道客户占到比普遍超60%。股份量环比基本持平,多数项目月均成交价10-40套,主城区热卖盘月均成交60套,整体依旧保持在较低水平。

而在政策暖风加持下,济南、青岛和宁波等二线城市市场信心或将有所修缮,房地产市场有望逐步回稳,成交价或将企稳回升。但由于二线及省内三四线城市潜在购房市场需求层面的博弈论,未来不同能级城市房地产市场或将出现“此消彼长”的现象,意即需求回归二线城市带动市场大概率回稳,省内三四线城市则因需求加速流失市场或将激化下行。

购房门槛降低变换信心重塑

市场全面回稳仍须要时间且城市衰退有先后

展望未来,我们认为稳地产政策将持续发力,中央纾受困政策力度有限,地方救市政策还将之后加码,主要涉及以下三方面政策内容:

其一,多措并举保交楼,并从局部城市试点向全面执行过渡。截至目前,保交楼政策措施还包括成立房地产纾困基金、政策性银行专项借款、派遣工作组、归还土地款和适度放开预售资金监管等。例如郑州,多项保交楼政策措施正有序积极开展,由中心城市基金下成立纾困专项基金,规模暂定100亿元;白鱼对全市95个用于保交楼专项借款项目开展全面审计,严令在10月6日前构建全市所有复工问题楼盘全面持续实质性复工。可以期待的是,在严守保交楼政策底线的情况下,各城市政府将抓紧实施各项保交楼政策措施,全面实现问题项目有序复工,确保停工项目都能成功交付。

其二,房企融资边际提高,央国企及优质民企更为受益。近期,在中债增对房企发债获取全额担保的助力下,龙湖、碧桂园、新城等首批试点民企均顺利发行了中期票据。而在全面遏制房地产过度金融化、泡沫化的政策大环境下,未来或将有助于把控房企去杠杆节奏,房企整体融资环境未来将会边际提高,并在企业乃至项目层面做好类别区分,央国企及优质民企或将显著获益,问题房企仍须要将负债率逐步徵降到相对合理的水平。长此以往,问题房企或将有序出有清,央国企及优质民企则将进账销售业绩份额持续提升的良机。

其三,地方需求端政策力度未来将会之后加码,直至很弱二线及三四线城市全面取消“四限”。随着苏州、厦门、福州等放开限贷,青岛、济南、宁波等放松出租汽车,预计新一轮地方救市政策来袭,并将在市场需求端加码救市政策力度。可以期许的是,除了一线城市调控政策仍需从紧执行之外,杭州、南京、成都等强二线城市或将分区域执行调控政策,弱二线及三四线城市则有望全面中止“四限”,压力城市更将落地购房补贴、税费减免等刺激性政策。

从政策常态到市场全面回稳仍需时间,政策不能改变斜率但不改趋势。一方面,行业大周期拐点真正到来,受限于市场需求及购买力显著欠下,行业规模已然见覆以,未来大概率将转入下降地下通道。另一方面,市场信心缺失,受限于房企暴雷、项目停工等行业风险不断发酵,市场信心再度挫败,反映于央国企、准现房逆市热销。基于“买涨不买跌”的心理,房价预期转跌进一步加剧市场从容情绪。

城市分化不断激化,一线及强二线城市市场未来将会回稳,弱二线及多数三四线城市调整周期较长。明确而言,上海、北京、合肥等市场极具弹性,9、10两月随着供应放量,成交未来将会显著反弹。广州、南京等市场或将持续修缮但区域分化加剧,主城区需求结实成交热度沿袭,但远郊区域去化依旧困难。重庆、青岛等市场或将走进谷底,成交价有望筑底回升。南宁、长春等很弱二线及多数三四线城市市场难言悲观,成交价或将持续低位运营,去库存将是未来市场主旋律。

来源:克而瑞地产研究https://www.sohu.com/a/585650107_120662497回到搜狐,查阅更多

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