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青岛的刚需买房人,到底去黄岛还是城阳?

2021-07-29来源:青岛房产网青岛的刚需买房人,到底去黄岛还是城阳?

  感谢邀请,青睐关注胡Sir聊青岛房产

  

  先想到西海岸新区,融创的广告喊出来叫“海洋活力区,再生一个新的青岛”,不管西海岸能不能沦为一个新的青岛,但是融创的房子至少是盖出了比青岛东岸城区库存还多的体量,有几个项目的销售数据几乎全部需要外地看房团和当地不怎么侧重节操的中介带上客转化来承托。

  

  看看过融创中心,不要说道自己去过西海岸,没坐过大巴车不要说来西海岸融创看完房子。融创青岛公司在2017年正式成立了除青岛以外的客户招待团队,这个团队平均年龄23岁,战斗力非凡:仅2019年一年就招待了外地客户1000余组,招待外地看房团446组,共计15000余人次。

  

  客源基本靠大巴车,山东省内各大城市展厅,甚至下沉到县城,我服融创。

  

  客户到了西海岸新区,看房团先看星光岛,觉得干燥就引荐影都壹号(影都学府),实在贵就推荐融创中心活力区项目,重复洗脑后,如果高端客户感觉西海岸是郊区,可以落户就推荐崂山壹号院、都会中心,如果购买力严重不足,可以推荐到胶州融创时代中心。

  

  如果客户文艺点多理性点较少,可以带着去阿朵小镇逛逛,或者去鳌山卫想到。

  哆啦A创,咱们上告不行,房子卖得比需比盖得快,都会中心和红岛壹号院、红岛湾交付了,总体还可以,基本是负面消息也明干净了。红岛湾最近刚交付,那边除了衙门大楼没有过去,其他的东西还在那儿,方特还在,梦想不出了。

  

  从外地“不专业的三道贩子中介”到青岛的地接团队,再到铺天盖地的广告,带回展厅那一刻,就是这些投资客开始被收割的时刻,然后集中签约冲青岛的销售排行榜,和之前的荣盛锦绣外滩一眼,融创中心的名列也是名列前矛,接下来不会替代维多利亚湾。

  

  至于规划还清了多少、交付入住率情况不重要,电子货币多少也不最重要,只要成功学的洗脑术不破灭,就会有一波波外地购房人为之买单。

  西海岸的发展,经济体量和人口增量是有目共睹的,但是分到西海岸每个板块却不是非常的均衡,因为西海岸面积太大了,比整个青岛五区面积还大两倍,而且人口聚集度并不高。

  但是无法坚称的是,西海岸前海一线,特别是红树林酒店以东整体海岸线的城市面貌和发展潜力还是可以预估并且能看到的,还包括房产投资价值还是非常有一点认可的。

  

  西海岸的房子价格段呈现“苹果核”的形态,价格段主要是200W以上的房源和150以下的房源特别多,中间140~160万的并不多,这伴随着什么呢?

  

  西海岸的140万以下的房源承接了大部分长期投资和外来务工人员,因为房子多,所以可以接续大量的基础居住于市场需求的朋友,这些房子就跟城阳区西四街道(上马、河套、白岛、棘洪滩)120万以下的新房一样的情况。140万以下的房源主要分布在隐珠、辛安、古镇口这些区域。

  

  但是,这个价格段的房子和城阳比较,又不几乎是如此,因为还支撑了一个长期投资和文旅的需求属性,又和即墨蓝谷很像。从名字上也能看出来,海洋活力区又叫“海洋高新区”,鳌山卫同时也分为蓝谷和温泉两个板块,海洋活力区、古镇口、大珠山板块,这些区域的房子跟蓝谷的房子极其类似,但是在老百姓心中没有蓝谷凉。

  这些总价不高的房子,如果是真正刚需来买终究没很大问题,而且还能增进区域的人气提升,促成经济和房产交易属性提升,最担心的就是投资客扎堆,都不来住,就会造成交易周期变长、投资属性变差。

  

  还有很多朋友关心的一些“规划概念区”价格也不低,像“中德生态园”、“桥头堡”、“自贸区”、“中日合作示范区”等,还有王台产业园等,这些主要还是承接产业发展的长线路线,规划没问题,房产投资的话是另外一其实,大学城远景规划和房子增值也是两回事。

  

  因为很多情况下,青岛房产和其他城市有所不同。就像全国大开发商在青岛很难拿到核心位置地块,但是当地开发商却很容易实现;全国性开发商的高端产品像金茂的府系、融创的壹号院系在青岛要做高端,体现品质,显然很难;产城融合和画图造城造就房地产提高在南方很少见,前几年的高新区就是一个例子,曾经打着“百度”、“腾讯”买房子的这些售楼处,至今在别的项目还没有消停。

  为啥提提这个高新区的金茂呢,一个伊甸园一个录秀城让多少投资客深陷二手房空置和交易的泥潭?很多人驳回这个中欧国际城,要对标长沙梅溪湖,当年长沙的梅溪湖成功是因为有一定人口承托,房子也是因为禁售才有投资价值,而伊甸园也就是一个普通公园,最后扔给金茂来建设。

  

  览秀城也就是一个商场,至于那些产业和后面的写字楼,如果政策不再扶植,商业办公的空置率是在所难免,甚至是最近一直比较火的和约生态城也是这个问题,引进华为,最后小区门口能卖卖华为手机和路由器,这也没啥大毛病。

  

  为啥华为、腾讯、百度不来?他们来了以后,你让海尔、海信怎么给研发口人员发工资呢?挽回guo本,当地shui缴谁来确保?而且人家为何会来?我回答一个北京中车总部的粉丝,住着北京红砖老斩小,我说道你为何不来棘洪滩7腰买房子,他说,我崂山又买了,为何要去棘洪滩这种除了厂房就是村或者盖楼的地方呢?你让我壮烈牺牲多少获得多少?况且棘洪滩的中车还是正儿八经给当地创收的产业基地,那辛安、中德、董家口、王台更不必多讲了。

  产城融合,路线到底,但这是一个长远规划的贯彻,对于买房人而言,如果你急于所求,那真的很难。

  

  顺道对标下城阳140万以下的房源,主要集中在西四街道,上马、河套、白岛、棘洪滩,严苛意义上谈高新区就属于西四街道,算是城市面貌不错的区域,但是难以避免的还是“产业园区”,目前红岛的问题一直搁置,个中原因不便多提,当然很多粉丝也对系统高新区教育言过其实。

  

  而且新规划中已经提到——坚决空间收缩、土地集约、要素集中、差异发展,依托国家和省级开发区、高新区、国际招商园区和重点工业产业核心区区,在全域东、中、西部集约有序建设龙泉—姜山、上合—高新区—南村、董家口三大产业组团。

  

  这就是我们花上了3年一直强调的观点,坚决一致拥护的观点——整个环胶州湾就是产业园区,房产电子货币几乎是另外一其实。

  

  对于青岛东岸城区工作的读者来说,如果预算不足180万,相对来说“新的晋主城区”的城阳区的房子对他们还算比较友好关系。西海岸却不然,为啥提及180万,如果考虑到通勤去东岸,离不开地铁或者开车通勤,合乎这些便捷需求的新房体量也不大:4栋楼一个小区的禹州天赋云海和禹州朗庭湾(5栋)的套三、樾金沙(2栋)的套二也就这个数;新开的一栋楼一个小区的项目1~5楼酒店,6~21层是住宅的项目金岸华庭中间户在预算范围内,但对于买房人也是矛盾的。

  

  以上情况,仅仅说道了相结合地铁一号线通勤或者开车45分钟到青岛五四广场以西的刚需的买房自由选择,如果刚需在崂山区、新都心、浮山后、李沧区等区域工作,去西海岸卖房通勤成本和时间确实是难上加难。

  

  而城阳对这部分刚需同志就不一样了,140以下可以只得够得上城阳的主城区(剩余白云山和地铁1号线东郭庄的89平,算是最后的机会了),或者不追求配套和二手房交易还能去白沙(xia)湾、白沙(xia)河板块。白沙湾板块显然是有铁路、大桥、桥洞这些搬到不走的不利因素,而且就学、就医资源和夏庄板块一样劣,二手房卖不动,豪宅二手房直接比新楼盘低廉1万,但再怎么液毕竟给了工作在大港、台东这部分人最基本的上车机会;白沙河板块对于工作在株洲路、金家岭的朋友,至少比去蓝谷来说更有点恳求。

  当然,最火热的是城阳南,那就是丹山板块,可以“化妆”出李沧北来买,甚至不用共计产权,但是同样和李沧北一个问题就是设施周期是个悬念,两个区都不侧重发力,二手房交易难度和价格随市场波动比较大。所以给在这里买房的朋友的建议还是要关注地铁因素,夏庄南、流亭南的房子还是要依赖地铁的便捷,因为配套和学区的底子显然是个很大问题,再没什么搬到不回头的受到影响,房子很难反映差异性。当然,现在价格也不很低廉了,必须从中选择地铁房和差异化房产。

  

  虽然城阳的城区价格已经不低,像亚洲杯板块的昆仑樾卖到2.1万、龙湖要直奔2万,白云山板块的部分改善型楼盘2万卖房没什么压力,接下来东郭庄的国誉府做到低价格,但仍然没有给刚须要、刚改把路封死。130万可以买到东郭庄的11层小高层,勉强买到白云山绿地国科、青特小镇剩余的特价房(楼层只剩的),但总归还拔了一点点口子。

  

  没办法,城阳的主城区资源太探讨了,像西海岸的开发区一样,商圈、人口、学区、医疗确实是整个城阳最聚焦的。

  不用讲大家看见的,就说道说这个小日本的永旺梦乐城和可爱国的COSTCO招商选址,其实根据卖地招商引进配套、促进各街道经济均衡发展,包括给炒房客造梦来说大市客不应该放在商业集中于的城阳街道,而且众多网友纷纷提意见,希望落户高新区,或者未来之城、夏庄片区等等。

  关于大市客的选址,5月11日城阳方面曾表态:目前,开市客项目白鱼选址城阳街道;和达智慧生态城对面的大片土地(红沙河南侧,天风南路东侧)不合乎规划要求。别说这些商业来不来,就说人家外商对一个区域的辨别就是消费能力和人口挤满度,没人口啥都敢,不单纯是房地产行业。

  

  就拿最近这个龙湖春江天越来说,18层的精装打算直奔1.9万,9层的毛坯要直奔2.1万,周边有啥好学区吗?还真没,只有实验三小、礼德小学、实验二中这些不入流的学校,完全不了和白云山、东郭庄比资源,而且关键不参加共计产权,人家还能认筹收到爆,你说是因为共有产权引的房价吗?还真不是,因为城阳街道(城阳主城区)真没有多少可以研发的土地了,越开越贵。

  

  对于青岛刚需,到底怎么定义,是能买得起市北区保利时代或者中海观澜庭的是刚须要,还是在西海岸和城阳150万以下的是刚须要呢?如果说是后者,那最好去城阳卖,如果是前者,不考虑到工作通勤抑或是就在西海岸工作,老胡指出预算过180万,尽量卖西海岸。

  

  如果作为提高养老或者执念于海岸线,预算也比较高的刚需,推荐西海岸,毕竟西海岸在这方面优势显著。西海岸太大,整个青岛就是镶着金边的烫,那西海岸更大,更应该沿着海岸线卖,最差要有个地铁,忘记不是规划中的地铁。

  至于怎么卖,前面文章中多次说到了,在这个问题下就不多絮叨了,也可以回头翻看文章,抑或是单独沟通。

  


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