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30多城二手房价“跌跌不休”,青岛一年跌了20.31%

2020-07-05来源:青岛房产网30多城二手房价“跌跌不休”,青岛一年跌了20.31%

30多城二手房价“跌跌不休”,青岛一年跌了20.31%

最近,不少城市陆续步入了下雪天,冬天的寒意渐浓。与天气变化同步的,是全国不少城市的二手房市场展现出。

12月16日,国家统计局公布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,11月33个城市二手房价格环比下跌。这也是倒数两个月超过30城二手房价格经常出现下跌,10月是35城。

众所周知,自2016年调控以来,各地相继收手了禁售的政策,新建商品房被牢牢按住,波动幅度极小。在这个背景下,二手房房价的走势更能反映市场的真实情况。如今,二手房“跌跌一触即发”,很多人对此有些忧虑。

其实,二手房价格暴跌看似突然,实则是一个温水熬青蛙的过程。早在2018年,不少城市的二手房价格已经开始下跌,只不过延续到现在,跌幅逆大,开始引发媒体和公众的普遍注意。

二手房价格为何不会持续暴跌?房地产市场会走向哪里?库叔今天就来分析一下。

二手房价格暴跌早于有端倪

最近,网络上流传着这样一张图片,图表显示,2019年11月,25个重点城市的二手房挂牌均价中,有20个下跌,暴跌最厉害的青岛,降幅高达20.31%!

购买住房是有各种成本的(利息、各种税费、维修基金等),这意味著,如果一个青岛人2018年11月买了房,即便能够按照挂牌价卖出去(不考虑到反感2年要缴纳增值税的因素),也要亏掉四分之一。而现实中,在这么惨淡的市场下,真正的成交价大概率要比挂牌价较低一些,亏损的幅度还要之后不断扩大。

好比青岛,北上广也难逃下跌的命运。

安居客数据表明,2019年11月份,北京二手房上海证券交易所均价环比10月下跌约1%,这是北京二手房连续第5个月暴跌——根据国家统计局数据,7月北京二手商品房销售价格环比下跌0.3%,8月环比下跌0.4%,9月环比暴跌0.5%,10月环比下跌0.6%。

楼市跟股市一样,大家往往都是买涨不买跌的。

根据中原地产统计资料,2019年1-9月,北京二手住宅网签10.97万套,同比上升10%,成交均价为6.4万元/平方米,成交量创2015年以来同期最低值。这是北京二手房市场2008年以来的最大调整。

北京市寄居建委的统计数据表明,2019年10月份,北京二手住宅总计网签8844套,与9月份的12319套相比,增加3475套,的环比降28.2%;与2018年10月的8879套相比,减少35套,同比上升0.4%。

合计来看,2019年前10月北京二手住宅网签为118558套,与2018年前10个月的130664套比起,减少12106套,降低了9.3%!

同为传统一线城市的上海和广州跟北京情况类似于。

由于市场观望情绪浓烈,成交价周期延长(比如,广州全市二手住宅市场成交周期从2018年1-10月的约3个月,延长至2019年1-10月的约4个月),放盘的业主不得不多次上调价格才能最终成交。

合富置业的数据显示,降价幅度超过5%的大幅降价成交个案占比,超过年内的最低位,相似3出的最终成交价比最初放盘价上调5%以上。几乎所有的房产中介在朋友圈展示房源时都会贴心地附上解释:“价格可谈”。

可以看出,二手房价格的暴跌,看似突然,实则是一个温水熬青蛙的过程。早在2019年2月,国家统计局的数据就表明,二手房住宅挂牌价倒数三个月暴跌,其中三四线线城市下跌最多,其次是一二线城市。

从那时起,整个二手房市场就呈现“有价无市”的状态。最近忽然引发大家的很大关注,主要是跌到得过幸,跌幅已经比较大了。

长期以来,大家听得了太多买房后价格暴涨,成功致富的故事。现在,二手房价格暴跌的消息不断曝出,似乎颠覆了这一认知,不少人显得忧心忡忡。

市场预期悄然发生改变

二手房价格为何不会持续暴跌?

毫无疑问,政策层面在影响因素中,占有一席之位。

2019年12月6日召开的中央政治局会议,只字未提房地产。这顿时被开发商、炒房者,乃至很多已经出售住房的人群视作天大的利好,指出房价要涨。毕竟,自2016年930调控以来,各地政策不断收紧。

然而,随后于12月10日至12日在北京举行的中央经济工作会议却重申:要坚持房子是用来住的,不是用来油炸的定位……

这样的戏码,在过去几年上演了无数次。

2018年12月份的中央经济工作会议上也没有托房地产。可是2019以来,有关部门先是多次申明“房住不炒”,到了7月30日的中共中央政治局会议,更是强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,为下半年的房地产市场定下了基调。此后,整个行业的走势确实也如政策所预期的一样。

刚刚于12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议,又再次特别强调:长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场稳定身体健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。

凡此种种,都体现了中央坚持房地产调控不挽回的具体信号。

此轮调控以来,最厉害和让房企叫苦不迭的政策似乎是禁售。

比如,2019年12月11日,长沙市发改委公布《关于具体我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通报》,指出为贯彻落实“房住不炒”和省市房地产调控政策,进一步强化商品住房价格管理,长沙市进一步具体,商品住房价格由成本+利润+税金包含,其中平均值利润率规定在6%到8%之间。一时引起业内热议。

其实这份文件是2017年涉及文件的沿袭,早在2017年11月30日,长沙市发改委就发布过《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,明确提出禁售商品住房价格由成本特利润、加税金构成,平均值利润率为6%至8%。

长沙只是一个缩影,事实上,还有比长沙限价更“狠”的城市,比如成都等。

限价的结果是一二手房价格严重凌空,再再加有调查显示,全中国八九成的民众有“新房”情结,大家纷纷去追逐新房。

看起来,二手房市场势必会冷淡,不过,新房终究是受限的,能摇到号的也是少数。眼见市场疯狂,卖不上新房的刚需、投资者、炒房者自然将目光标准二手房,赌调控一旦放松,二手房价格还能继续往上冲。这跟开发商在市场狂热时高价拿地,楼面价贵过周边房价是一个道理,赌博的就是预期。

可是,绝大多数人都没预料到,中央调控的决心如此坚定。如今,三年过去了,依然没大范围放松的迹象。新房的价格依然被严格限制,本来就比新房价格低的二手房,下跌的空间何在?

对投资客来说,房价一日不上涨,就忍受一天的损失。于是,刚须要群体的预期悄然发生了改变,由此前的情绪转为淡定,市场则由此前的卖方市场转为了买方市场。

因此,禁售只是表面因素,预期的转变才是市场改向的关键。

“跌跌不休”背后真相

正常市场下,在其他条件等同的情况下,二手房不会比新房便宜两到三成。但在禁售的背景下,二手房比持续供应的新房喜,所以,购买二手房无论是自住还是投资,都显得不那么划算了,市场的供应量自然减小。

这样,原来高价出售的二手房,自然要降价才能出售。即便是次新房,价格同样不会低。这是因为在禁售条件下,开发商的利润空间被压缩,部分管理粗放的公司有可能面临无利可图甚至亏损的境地。为了掌控成本,各种魔幻的事情频频再次发生:纸板门、竹子替换钢筋、一个小区绿化仅有6棵树、塑胶人工湖等等。

图为湖南长沙某小区用蓝色塑胶“画”出了人工湖

2018年,台风山竹攻击深圳,部分新建的豪宅在台风面前,竟然不敌很多“杨家破小”甚至城中村的农民房,就是一个鲜明的写照。

这样的次新房放出来买,自然要低价……

还有一些二手房,虽然不是禁售政策下建的,但是因为物业管理不善,整个小区显得“伤痕累累”。目前一二线城市均已转入或即将进入存量时代,物业的好坏在很大程度上影响着小区的二手房价格以及未来的溢价空间。二手房所见即所得,这样的房子,自然也很难卖出好价钱。

新房广告宣传也是二手房价格暴跌的催化剂。自2019年5月银保监会下发“23号文”以来,地产融资渠道步步放宽,信托、海外债、银行贷款、研发债、ABS等监管新政频出。不少房企陷于危机,唯有靠自我造血续行现金流——在房价同比涨幅不断放缓、购房者从容情绪浓烈的情况下,通过促销供不应求盘、尾盘,“以价换量”回流现金。

比如,2019年8月,中国恒大便启动“全员营销”抢收计划,执行期8月20日至10月8日,5重优惠下最低可达6腰。抢收计划包括27个地区,其中重点抢收四川、重庆和中原地区,共牵涉到505个项目,包括493个住宅和商办项目,12个旅游集团公司项目。

虽然广告宣传使得恒大9月的销售均价创近几年新低,但销售额确实实现了大幅增长,9月恒大实现合约销售金额约831.1亿元,较8月增长约73.8%,较2018年同期快速增长约31.9%,创下集团单月销售额历史纪录。

恒大的抢收起到了极大的示范作用,其他龙头房企也争先降价促销。中小房企只能被迫第一时间,但你的品牌不够大,产品不一定有大房企的好,价格还比大房企贵的话,大概率要被只剩……

大规模的新房广告宣传,极大地减小了市场供给,使得出售新房变得比之前容易,二手房市场自然更加无人问津,加速了其价格暴跌。

还有一个不容忽视的原因是经济增速的上升。

众所周知,中国的住房租金收益率一直处于很低的水平。根据全球资料库网站Numbeo的数据,截至2019年年中,我国住房租金收益率在1.8%左右。不过,部分投资客购买一些老斩小之后稍做到翻修然后租赁,出租率有可能可以达到4%左右,甚至能够覆盖面积其房贷。这样的情况下,投资客可以持有很幸。

但随着经济增长速度的下降,租房的需求和房租上涨的动力都有所弱化,投资客的持有人显得愈发重,这同样影响到了二手房市场。

房地产市场不会受影响吗?

二手房价格持续下跌,既有政策的原因,也有市场的原因,那这种情况会持续多久,是否会影响到整个房地产市场,引起价格暴跌呢?

目前看来,会。

首先,新房和二手房互相有影响,但在新房限价的条件下,二手房市场对新房市场的影响很微弱。虽然2018年以来,各地二手房价格陆续下跌,但2019年1-10月,新建商品房的销售均价却下跌了7.3%。

其次,中央经济工作会议申明“房住不炒”,也不意味著利空,因为后面还有“全面落实因城施策,大位地价、大位房价、大位预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳身体健康发展”的表述,可以显现出,“稳”依然是2020年房地产行业的主基调。

值得注意的是,在会议通稿中,“大位”字被提到了29次,这解释“稳”也是2020年经济工作的焦点,作为国民经经济第一大行业的房地产行业必须要稳。

最后,正如上文介绍的,此前的二手房市场略微有点畸形,自2018年以来价格的陆续下跌,是正常价值的回归,并不会无止境地跌下去。

事实上,跟新房市场一样,二手房市场同样展现出出分化的特质。部分城市二手房虽然价格还没有反弹,但成交量已经开始回暖。

比如,根据广州市房地产中介协会的数据,2019年11月,全市不含自行交易的全部二手住宅网签宗数较10月大幅回升14.00%。北京的声浪力度更大,11月二手住宅成交价12296套,环比大幅下跌39.03%,同比小幅下跌9.76%。

原因何在?

这是因为像北京、广州这样的大城市,早已进入存量时代,二手房交易占据主导地位。比如北京,截至2019年10月,北京合计供应新建住宅7.8万套,其中4.76万套是限竞房,占比61%,同期,北京新建显商品住宅成交价同比增长95.4%,而二手房全市网签同比上升9.3%。但这依然无法从根本上转变二手房的主导地位,如果将地段、学区等考虑到进去的话,更是如此。

【注:缩竞房为通过“缩房价,竞地价”的土地出让方式产生的商品房。出售缩竞房必须符合以下条件:北京户籍家庭单位可购买2套,非京籍以家庭为单位不能出售1套,且必须有北京连续60个月社保或纳税,工作所持工作居住证购房同于北京户口。】

以北京为代表的一线城市,是最先启动本轮调控,也是最早见成效的城市。北京二手房均价自2017年3月便开始回落——从2017年4月持续跌至2018年2月,均价累计下跌13.5%。

不过,2018年春节后至今,北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落,月度均价环比变化在2%左右。2019年11月份北京二手房成交价依然还是微跌的,但成交量的回升下跌可以解释,市场已经开始进入修缮的地下通道。

因为,目前北京二手房市场正处于调控以来的中低位,按照以往的经验,春节后市场可能会经常出现季节性衰退。这样的逻辑,同样适合其他很多一、二线城市。

但是,很多三四五线城市的二手房价格恐怕还将之后下探。前两年,受益于去库存和棚改货币化拉动,三四五线城市楼市迎来一轮狂飙的行情。不过,绝大部分三四五线城市的新房成交量远大于二手房,比起于“别无选择”的一二线城市居民,其出售二手房的意愿更加很弱。而且,相当大一部分三四五线城市人口都在净流出,享有厚重产业的也较少,等2020年棚改收官之后,这些城市的买房主力将大面积减少,二手房很难找到买家。

目前,部分城市开始靠政策来“大位”了。比如,2019年11月29日,广东佛山市人社局牵头住建局公布了《关于进一步完备人才住房政策的补足通报》,通报仅次于的亮点是,在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不不受户籍和个税、社保缴存限制;旋即后的12月13日,广州南沙区人民政府公布《关于进一步便捷人才及港澳居民出售商品房的通知》,通知显示,本科以上等,在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保、个税限制。

在人才争夺战的背景下,三四五线城市二手房市场前景不容乐观。

总的来说,全国二手房价格暴跌,是楼市的狂热归入平静,是价值的合理重返,更体现了中央调控的决心。虽然“大位”字当头,2020年会有部分城市陆续按照因城施政的方针有助于放宽调控,但“房住不炒”的政策是无法突破的,二手房价格暴跌也正是政策调控所希望看到的结果。

跟新房市场相比,二手房市场面对的是一个更加市场化的挑战,该跌到的地方不会继续跌到,不该跌的地方,跌下去还不会再涨回来。


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