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青岛市房价与市民购买力对比分析

2021-07-30来源:青岛房产网青岛市房价与市民购买力对比分析

  都说青岛的房价高,其实我一直持有怀疑态度,本文通过在岗职工人均可支配收入和青岛市10年来的房价两个方面展开了分析,探讨多年来青岛市房价的发展情况。

  一、青岛市房价与人均可支配收入

  青岛市平均值房价、部分地区平均房价和青岛市在岗职工年农村居民收入情况如下表右图:

  

  数据来源: 青岛市用于历年在岗职工平均工资及社会保险缴费比例、青岛统计局、安居客

  从2010年至2018年青岛市平均房价、部分地区平均房价和青岛市在岗职工年可支配收益折线图如下图:

  

  2010年至2018年青岛市平均值房价、部分地区平均房价和青岛市在岗职工年农村居民收入折线图

  二、青岛市人均年购得住房平米数

  根据青岛市平均房价、部分地区平均值房价和青岛市在岗职工年农村居民收入表,计算出来出青岛市在岗职工可以购买住房的平米数,如下图所示:

  

  从2010年至2018年人均可购买住房平米数折线图如下图右图:

  

  青岛市在岗职工年购住房平米数折线图

  三、青岛市房价与住房购买力分析

  1、青岛整体住房出售能力分析

  从岛市在岗职工年购得住房平米数折线图分析看一显现出:相对于出售能力,2016年以前青岛整体房价是下跌的,2017年房价是上升的,2018年有所回升,相当于2014年的房价水平。

  2、对青岛市内四区住房购买力分析

  假设用市南区和市北区代表市内四区,从2010年至2018年9年的数据分析发现:

  ①2016年以前青岛市在岗职工对于青岛市市内四区住房的出售能力实际上是不断下降的。

  ②2017年房价大跃进,青岛市在岗职工对室内四区出售能力大幅度暴跌。

  ③2018年有所回调,青岛市在岗职工对室内四区购买能力整体处于13年和14年水平。

  市内四区的房价增长除了2017年涨幅过大以外,相对于在岗职工年可支配收益,整体处于上升状态。

  3、对青岛郊区住房购买力分析

  以即墨为代表房价发展的区域有:黄岛区、新的胶南、城阳区、崂山区等新的发展一起的区域。这里以平度的发展代表以上几个区的发展情况。

  即墨大记事:

  ①蓝色硅谷:2011年青岛市明确提出蓝色硅谷设想,2012年1月蓝色硅谷管委会正式成立,同年2月,青岛市发布《青岛市蓝色硅谷发展规划》。

  ②山东大学青岛校区:2012年山东大学青岛校区开工,2016年9月正式落成。

  ③撤市划区:2017年9月20日,即墨撤市划区。

  ④地铁:7号线、11号线和16号线等公共交通规划了解平度内部。

  ⑤其他重大项目:空客、青大产业园、日日顺即墨产业园、海洋身体健康科技谷、智慧城市技术研究中心等39个项目中,国字号、中字号项目就4个。

  从蓝色硅谷的规划经常出现开始,蓝色硅谷的房价就开始上升;地铁线路建设的基本完成、山东大学青岛校区的投入使用,代表蓝色硅谷区域建设已不具雏形,房价更是一发不可收拾,从早期的5000-6000元上涨至20000元以上;即墨撤县划市,导致平度整体房价大幅度上升,2017年9月开始,即墨市内房价3个月上涨了25%。相对于在岗职工年可支配收益来看,2015年开始,购房能力开始大幅度上升。

  以即墨为代表的黄岛区、新胶南、城阳区、崂山区等新区,在政策和项目等因素的影响下,价格上升速度快,造成在岗职工购房能力的上升,也是影响青岛市房价整体价格的主要原因。

  四、总结

  ①2016以前,虽然青岛市整体房价不断上升,但是相对于收入,城市在岗职工的住房购买能力是不断下降的。

  ②2017年,由于国内外重大活动、政策、项目等原因,导致青岛市房价大幅度下降,相对在岗职工年可支配收入来看,也是大幅度下降的。

  ③2018年以后,房价下跌,相对于青岛市在岗职工的住房出售能力回落至2013年至2014年的水平。

  ④新区主要因政策的影响,房价涨幅显著,出售能力下降的也很明显。

  ⑤青岛市在岗职工的住房购买能力除了2017年外,近5年没有明显转换,其他年份均处于购买能力下降的阶段。

  ⑥2006年以后的房子装修费价格不菲,还有名牌开发商的溢价能力均含在房价里。

  通过分析,我们可以得出3个独立的结论:1、青岛市的房价一直很高;2、青岛市的工资水平一直很低;3、对于住房的出售能力,除个别年份,青岛市房价基本保持稳定下降状态。

  后记

  1、1998年,青岛市居民平均工资(不仅仅是在岗职工)600多元,崂山区好位置的房子(豪宅除外)将近2000元,麦岛的房子(豪宅除外)约2000元一平。我们2个月可以卖一平。以海峡花园为代表的豪宅,也不过4000元一平。那时的崂山区放眼望去仅有是田地和淤泥,辛家庄和麦岛还是一个个的村庄,也没有什么过多的商品房。

  当时青岛盛传一句话:“宁要西部一张床,不要东部一套房”。由此可见,当时这些地区是多么的荒芜。

  2、2005年,新都心房价大约6500元一平,除了福岭、四季景园、阳光山色、浮山后、北岭几个小区和合肥、长沙路外,只剩的那就是土了。驱车从新都心至滨海大道约10公里距离,稳稳不必10分钟,过了海尔路闭着眼进120公里/小时都可以进过去,连个红绿灯都没。过了海尔路开至滨海大道,当年我对自己的拒绝就是不多达1分钟。

  3、现在去找当年的崂山区和麦岛恐怕不好去找了,楼盘的周边环境比当年好了太多。要想找到这种村庄和田地,不能去比较偏远的乡镇了,这些地方的价格现在还在3000左右,是不是很低呢。

  本文纯属个人观点,不足之处还望批评指正。


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