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地产围城

2022-05-31来源:青岛房产网地产围城

  地产围城

  文/乐居财经 吕秀伦

  继海尔地产更名为“君一控股”后,青岛另一家本土房企也坐不住了。上月,“青岛青特置业有限公司”更名为“青岛青特产城集团有限公司”。

  去掉“置业”二字的青特,似乎有意“去地产化”,摇身一变成为做到产城的企业。但实际上,这家山东本地房企具有先天的汽车生产基因,其背后母公司是中国汽车零部件头部企业“青特集团”。

  更令外界不解的是,地产“黑铁时代”下,有名有姓的头部房企都在争相转入汽车行业。

  有的选择当背后金主,有的和车企合作打造新的业务,有的进攻供应链,有的干脆亲自下场造车,各有各的玩法;甚至连许重印都可以舍弃恒大地产帝国,向新能源汽车转型。但青特却依然选择耕耘地产,它真的能构建“像造汽车一样造房子”?

  眼下,暴雷声阵阵,为了撇清与地产瓜葛,青特置业身披的这件矮小上“产城”外衣,能顺利庇护它躲过行业下行的影响吗?

  难言精工

  在青岛,家家户户都知晓青特集团,它是中国最大的“社会化车桥生产企业”。然而,就是这样一家著称于国内外商用汽车领域的企业,却也热衷于投放大把资金搞地产。

  青特置业是青特集团进军地产领域的主体企业,也是后者众多子公司中注资最少的一家。它成立于2003年,注册资本5.5亿元,董事长纪爱师兼任法定代表人。

  在股权架构上,由青特集团、青岛约克运输设备各股权99.6364%、0.3636%。

  大股东青特集团由纪爱师、曹秀英、胡君基(青特集团副总裁)、纪奕春(青特集团副总裁)、曹国文(青特集团董事)等9位自然人持股,其中纪爱师股权49.8425%,其余8位自然人股东多为青特集团高管,持股在1.05%-12.38%不等;二股东约克运输则由青特集团、青岛青特众力车桥各股权60%、40%。

  之后击穿股权可知,青特众力车桥由青特集团持有96.7406%股份,占有绝对控股地位,其余6位自然人股东持有人0.3133%至0.6894%不等的股份。

  值得注意的是,青特众力车桥6位自然人股东与青特集团9位自然人股东并未经常出现重合。且青特方面在公开信息鲜有提到上述6位“神秘人”,他们究竟有何背景?

  乐居财经了解到,6位自然人股东中除黄绪升外,其余均为青特集团的完整股东。早些年,青特集团自然人股东曾有20余位,2003年10月多数股东解散,目前仅剩余9位自然人股东。

  巧合的是,2003年11月青特众力车桥正式成立,退出的5位股东次月便加入到这家新的正式成立公司的股东序列中。而纪爱师之子纪建奕(青特集团总裁)自2008年4月至今都是青特众力车桥的董事长。且有意思的是,纪建奕名下并未在青特集团或者青特置业持有人任何股份。

  可见,青特众力车桥看起来一个内部高管的股权激励平台,倘若青特置业上市,这批人也将收益丰厚。

  在青特置业官网如是叙述:始终恪守“像造汽车一样造房子”的理念,将汽车制造业的精工精神传承到高品质住宅研发当中。

  但事实并非如此,青特置业难言“精工”,频频遭遇业主的“差评”。

  去年年底,青特悦海府一期交付给即遭遇业主维权,业主称,项目不存在欺诈宣传、设计不合理等问题。例如,宣传中的一梯一户私家门厅设计,独立国家电梯入户玄关,变为交付后的两梯两户;电梯间防火门设计不合理等问题。

  西海岸新区青特星悦项目在今年4月计划开盘前未获得预售证的情况下即通知客户失效2万元排队选房;市北区青特星城项目则是绑销售;青特小镇业主则爆料称之为,青特小镇不但物业费低,且服务达将近星级标准,建筑质量劣存在安全隐患。

  作为耕耘青岛房企,青特置业难敌本土企业君一控股(原名海尔地产)、海信地产。

  机构数据表明,2019年-2021年,青特在青岛房企销售金额榜单中数据分别是50.87亿元、60.45亿元、63.96亿元。同期,君一控股业绩为74.36亿元、70.66亿元、79.57亿元。

  更为令外界吃惊的人,纪爱师曾向青岛高官李学海行贿。

  李学海是青岛市政协原副主席,曾任青岛市城阳区区长、区委书记,青岛市市南区委书记。因涉嫌罪受贿罪于2016年9月26日被被捕。2018年11月2日,济南中院对其受贿案做出一审宣判,判处有期徒刑13年,并处罚金200万元。

  在审理机关指控中提到,“李学海为青特集团有限公司在企业搬迀、征地建设等方面攫取利益,先后13次行贿该公司董事长纪爱师给予的人民币、银行卡总计104万元。”

  不为人知“器官移植”地下通道

  在改名的14天后,青特置业便马不停蹄积极开展动作,旗下青岛青特华安置业于3月4日发生股东变动。更改前,睿健信投资和青特置业分别股权81.3433%和18.6567%;更改后,睿健信投资退出,由青特置业100%股权。

  去年9月,青岛第二批集中于供地中,青特华安置业以5.28亿元摘得4宗地块,怒刷了一波不存在感觉。而在拿地前的一个月,睿健信投资突袭大股东。

  这家神秘企业有何背景,为什么能够精彩搭乘青特置业拿地的便车?

  据乐居财经了解到,睿健信投资正式成立于2019年3月,注册资本10亿元,旗下有5家子公司,还包括厦门嘉悦汇贸易、青岛睿慧真诚业、青岛青特华喜置业、青岛青特悦熙置业(注销)、烟台健信置业(吊销)。

  值得注意的是,青岛睿慧真诚业、青岛青特华喜置业、烟台健信置业的股东中也经常出现了青特置业的身影。以青特华喜置业为例,它由睿健信投资和青特置业各持股80%和20%,旗下投资了青岛青特华嘉置业。

  据乐居财经了解到,青特华嘉置业于2020年5月以3.6亿元底价竞得城阳两宗地块,负责研发青特小镇F区项目。

  然而,从2020年9月至今,这家公司一共接到3张行政罚单,处罚事由还包括搭建活动板房工程,建设单位未会同施工单位办理安全报监手续,以及未定期的组织监理、施工等涉及单位对施工现场展开安全检查等,罚款共计10.37 万元。

  不仅是睿健信投资与青特置业有“剪不断”的联系,其背后全资股东香港健安实业也和青特置业关系匪浅。

  截至目前,香港健安实业对外投资5家子公司,其中2家已注销(烟台嘉悦资置业、济宁青嘉置业),目前存续的3家分别为青岛睿健信投资(100%)、青岛悦熙汇精密机械生产(100%)和青岛青特星城置业(44%)

  离奇的是,除去青岛悦熙汇精密机械生产,其余4家公司都与青特置业有必要合作往来。以青特星城置业为事例,它由青特置业、香港健安实业、双星集团各股权51%、44%、5%;该家企业在2019年拍电影得青岛原河西村1号地块,以15.5亿的价格刷新了青岛土拍电影单价新高,成为岛城新“地王”。

  不难看出,青特置业近几年的拿地,都捎带上了睿健信投资以及其股东,后者不仅是合作伙伴,更像是为其获取资金上的“弹药”。

  此外,作为未上市的企业,青特置业还通过股权出质的方法来进行融资。

  数据显示,2017年-2021年,青特置业将不同标的企业进行股权出有质,总计10次,其中不乏数千万元、数亿元的巨额股权数额出质。

  例如,去年11月,青特置业将全资子公司青岛青悦汇置业价值5000万元股权数额质押予平安银行青岛支行;2020年4月,青特置业将青岛青特星城置业51%股权数额悉数质押予北京银行青岛支行,这一笔股权数额价值达2.448亿元。

  又如,2019年5月,青特置业将全资子公司青岛北曲后汇豪置业价值2亿元的股权数额悉数质押予中粮信托。

  对于资金的渴望好比于此,诸多股权出质还“隐蔽”在青特置业旗下公司。例如,去年11月,金茂以24.28亿元出售青岛方嘉置业90%股权予青特置业全资子公司青悦汇置业。交易已完成后,青悦汇置业、中国金茂各股权90%、10%。

  金茂公告发出一周不到时间,青悦资置业便迫不及待的将其持有人的青岛方嘉置业90%股权份额悉数质押予平安银行青岛分行,这一笔股权数额价值高达28.62亿元。

  除此之外,青特置业还通过动产抵押方式展开融资。数据显示,作为抵押人青岛北曲后汇豪置业(青特置业全资子公司),被借贷主债权数额高达1.3亿元,抵押权人为青岛地铁融资租赁。

  另一方面,青特置业或也沦为青特集团的“提款机”。乐居财经获悉,去年年底,青特集团将青特置业近1.096亿股股权数额出质予陆家嘴国际信托旗下企业青岛捷信睿通投资中心(受限合伙)。

  工人合体老板

  相比“青特置业”在地产圈的知名度,其创始人纪爱师的名气则大了许多。他在青特从工人做到董事长的故事,颇为励志;而他把一个维修农具的公社筹办小厂,摇身一变出了中国重要的特种汽车和汽车零部件生产基地和出口基地,可谓“青特”奇迹。

  纪爱师是地地道道的的青岛城阳人,农家出身。他常挂在嘴边的一句话,企业家就是做事情的人,一切都要从做到事情开始,不做到什么也没。

  在车间学徒时期,他看到车间6位青年每天抡大锤很辛苦,就提出做一台卷床来生产铧犁的轮子。结果做出来后,效率大幅提高,原来每天能做到二十个产品变为一天能做四五百个。

  当时,厂里经营困难,没有钱发工资。1976年,28岁的纪爱师临危受命,被拔擢为厂长,他找到市机械局拿到了业务,解决问题了发工资的难题。此后,他之后去找关系、去找市场。

  1984年,在纪爱师等人的运作下,青特前身城阳机械厂沦为政府重点扶持的青岛汽车厂八个配件分厂之一,由此更名为“青岛汽车配件一厂”,拉开了青特进军汽车行业的序幕;

  1987年,敢拼敢闯的纪爱师曾经一年跑完了上10次北京,争取到中国汽车进出口公司向东南亚出口汽车配件的订单,让青特获得了更辽阔的市场。

  六年后,世界著名的车桥专业生产厂家新加坡约克公司转入中国市场,曾有过业务往来的青特沦为其合作伙伴,青岛约克公司的成立使青特一跃成为业内领先企业。

  1997年,城阳区政府开始对乡镇企业进行改制,青特归属于改制最早也最彻底的企业。企业改制很大地调动了企业经营者的创造性,这让青特有了一次质的飞跃。

  但不管是青特集团还是青特置业都有浓烈的家族企业的身影。例如,青特集团中“纪家班”就包括了纪爱师、纪奕春、纪玉凯;青特置业里面还有纪卫红和纪春美。

  如今,青特集团已发展沦为一家跨地区、跨行业、多元化的大型企业集团,在全国享有青岛、北京、潍坊、成都、太原、长沙、十堰7大生产基地,27家子公司。

  去年12月,山东省工业和信息化厅公布的“2020年度山东省新横跨民营企业的审批名单”中就有青特集团,其成为年销售(营业)收益首次突破100亿元的民营企业。这100亿元收入里,想必青特置业也为其贡献不少业绩。

 

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责任编辑:梁斌 SF055


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